La propuesta de Ignacio Olite Lumbreras, Koldo Fernández Gaztelu y Made.V Arquitectos para realizar las 80 viviendas y espacios colaborativos para alquiler asequible en Soria incluye hogares de 1, 2 y 3 dormitorios, con una planta baja concebida como extensión del espacio doméstico con áreas de coworking, guardería y salas polivalentes. Este programa se desarrolla en tipologías organizadas en un esquema lineal de doble frente: una galería exterior que actúa como filtro hacia la zona industrial del norte y las estancias principales orientadas a la fachada sur.
Las galerías longitudinales se ensanchan en los puntos de acceso, para romper la monotonía del corredor, y crean un «rosario» de espacios estanciales. Estos funcionan como umbrales de encuentro que amplían la superficie útil de las viviendas entre un 11 % y un 12 %.
El edificio consta de una base de hormigón para el sótano y una estructura ligera de madera contralaminada (CLT), organizada mediante un sistema modular de cinco tipos de muros portantes. La eficiencia energética queda garantizada por una envolvente de 25 cm, acabada en chapa minionda microperforada —en homenaje al pasado industrial de la zona—, y por una cubierta vegetal que actúa como regulador térmico natural.
Visualización. 80 Viviendas Colaborativas por Ignacio Olite, Koldo Fdez. Gaztelu y MADE.V.
Descripción del proyecto por Ignacio Olite Lumbreras, Koldo Fernández Gaztelu y Made.V Arquitectos
Idea del Proyecto
La propuesta parte de una imagen sencilla, pero de gran potencia evocadora: veintiséis camiones, los necesarios para transportar los paneles prefabricados de CLT que componen la estructura -tanto vertical como horizontal- del edificio. Este dato logístico, aparentemente anecdótico, se convierte en el punto de partida de una reflexión arquitectónica: una arquitectura que nace de la medida, del pliegue, de la logística y de la acción. Cada camión contiene fragmentos de espacio, posibilidades de vida, unidades de habitación que no son celdas repetidas sino piezas de un sistema abierto. La arquitectura aquí se proyecta no como un objeto aislado, sino como parte de un sistema más amplio, un paisaje habitable en el que la vegetación, el aire y la luz son tan estructurales como los muros o los forjados. Por ello, la estrategia del proyecto es clara: la creación de un nuevo paisaje urbano. Para lograrlo, se emplean dos herramientas fundamentales: la construcción de espacio público —un parque— que transforme el lugar en ciudad, y un espacio doméstico, con valores contemporáneos, vinculado al nuevo paisaje urbano y reflejo de la vida colectiva. El conjunto articula esta nueva expansión de la ciudad en un lugar donde la calle como espacio urbano de convivencia no es reconocible. Por eso las unidades de habitación que lo componen refuerzan su condición suburbana mediante la búsqueda de las referencias universales y primigenias del habitar humano: el sol de mediodía y el entorno naturalizado.
El proyecto se inserta en un entorno urbano complejo, en el límite entre la ciudad residencial de nueva creación y el tejido industrial en proceso de deslocalización. Esta condición de frontera se asume no como un problema, sino como una oportunidad para activar nuevas relaciones espaciales, sociales y ecológicas. La edificación se concibe como una línea articulada, un zigzag que se adapta al perímetro irregular de la parcela y que, al plegarse, va generando una secuencia de espacios públicos y comunitarios de diferentes dimensiones e intensidades. A diferencia de las lógicas urbanas cerradas y homogéneas, que han caracterizado a muchas promociones residenciales recientes y cercanas, en las que el límite de la parcela no es otra cosa que un «cercado» de lo privativo, la propuesta busca construir una arquitectura abierta a la complejidad del lugar, capaz de acoger lo inesperado y de favorecer la vida colectiva.
En contraposición a lo que René Boer ha definido como smooth city1 —una ciudad pulida, homogeneizada, excesivamente regulada y pensada desde la estética de la neutralidad y la eficiencia mercantil—, esta propuesta defiende una arquitectura que admite las rugosidades del habitar, que reconoce la diversidad de usos, ritmos y relaciones que configuran la vida cotidiana. Frente al orden cerrado de lo predefinido, se plantea aquí una infraestructura abierta, permeable y dispuesta a ser interpretada y modificada por sus habitantes. Esta actitud no implica renunciar al diseño, sino entenderlo como una herramienta para generar posibilidades, para favorecer encuentros, para acoger lo inacabado. La ciudad que aquí se propone no es una maqueta perfecta, sino un organismo colectivo que, con el tiempo, será habitado, transformado y enriquecido por quienes lo vivan.
Este proyecto no es una respuesta definitiva, sino un marco para que las vidas sucedan. No busca imponer una forma de habitar, sino ofrecer las condiciones para que cada quien pueda construir la suya, en compañía, a su ritmo, con sus rituales. Veintiséis camiones: el número exacto para imaginar un edificio entero en tránsito, una arquitectura que se mueve para arraigar. Cada galería, cada pasaje, cada corredor, cada terraza se proyecta no solo para ser vivido. Se trata de edificar relaciones, abrir espacios para lo común sin borrar lo privado, trazar una topografía doméstica donde habitar no sea sinónimo de encierro, sino de posibilidad. No se pretende levantar un edificio cerrado sobre sí mismo. Se aspira a construir una pieza urbana que dialogue con el lugar, que sepa estar en el borde, que reconozca la ciudad como un tejido aún por tramar. Este edificio no quiere ser el centro de nada, pero sí un nodo: un punto de cruce entre personas, tiempos, memorias y futuros.
Memoria Arquitectónica
El conjunto residencial se compone de 80 viviendas, distribuidas en 16 unidades de un dormitorio, 48 de dos dormitorios y 16 de tres dormitorios. Cuatro de ellas, situadas en planta baja, han sido proyectadas como viviendas plenamente accesibles, conforme a la normativa vigente en Castilla y León. Todas las demás son adaptables, permitiendo el ajuste con el pequeño cambio de la puerta del baño a las diferentes capacidades y necesidades vitales a lo largo del tiempo.
El edificio cuenta con una superficie construida total de 6.766 m², distribuida en planta baja más tres alturas (PB+3), y un sótano de 3.161,36 m² que alberga 120 plazas de aparcamiento y 80 trasteros, uno para cada vivienda. La organización general responde a una tipología lineal adaptada al contexto. Se propone un edificio con dos frentes, uno como filtro hacia el paisaje industrial y vinculado a la ciudad. Las galerías de acceso se disponen hacia el borde industrial, actuando como filtro; las piezas habitables se abren hacia el sur, en diálogo con el nuevo parque urbano y el paisaje lejano. Esta disposición no solo optimiza las condiciones climáticas y visuales, sino que refuerza la condición fronteriza del edificio, asumiendo su papel como articulador urbano.
El edificio se organiza a partir de una estructura clara y funcional que responde tanto a las condiciones urbanísticas del solar como a los objetivos sociales, espaciales y ambientales del proyecto. La disposición de los usos por planta articula lo doméstico y lo colectivo, permitiendo que el conjunto funcione como un verdadero equipamiento doméstico. Cada nivel cumple un papel específico dentro de una estrategia integrada donde la lógica constructiva, el confort cotidiano y la vida comunitaria se entrelazan para dar lugar a un sistema abierto y evolutivo. Los espacios colaborativos no se concentran en un único nivel, sino que se dispersan estratégicamente como articulaciones activas en cada planta, acompañando el recorrido longitudinal del edificio e intensificando su condición comunitaria.
En planta baja, el edificio se eleva sobre un zócalo permeable que lo separa sutilmente del terreno y le confiere ligereza visual y autonomía espacial. En ella se aloja un amplio programa de usos colectivos y abiertos al barrio, como espacios de coworking, guardería, talleres, salas polivalentes o iniciativas culturales. Para reforzar su vinculación con el tejido urbano, la planta baja se abre mediante grandes pasos peatonales que atraviesan el volumen y se convierten en accesos directos al espacio privativo, conectando el parque con lo doméstico. La esquina de la calle Elio Antonio de Nebrija se ha reservado como punto estratégico para significar el uso colaborativo del edificio, otorgándole visibilidad urbana y capacidad de activación social. La gestión de estos espacios se deja abierta a futuras decisiones de la comunidad o la administración, pero su presencia en el proyecto responde a una convicción clara: la planta baja no es solo una cota técnica, sino una oportunidad para construir ciudad, tejer relaciones y abrir la arquitectura a la vida común.
Bajo este nivel, el sótano resuelve las necesidades de aparcamiento, instalaciones y trasteros. Lejos de concebirse como un espacio residual, se ha proyectado como una sección que permite la ventilación natural del aparcamiento a través de las propias ranuras de las vigas de canto, evitando la necesidad de sistemas mecánicos de ventilación.
El acceso a las viviendas se organiza a través de galerías longitudinales exteriores, que recorren cada planta y estructuran la vida colectiva del conjunto. Estas pasarelas se ensanchan en los puntos de entrada a las viviendas, generando umbrales intermedios donde pueden aparcarse bicicletas, dejar objetos cotidianos o simplemente detenerse a conversar. Son espacios de transición que no se entienden como lugares de paso, sino como zonas de relación vecinal, domésticas en su escala y abiertas a lo común. Estas «dilataciones» deshacen la monótona linealidad de la galería y la transforman en un «rosario» de pequeños espacios estanciales en el límite entre lo comunitario y lo privativo que, además de favorecer las relaciones vecinales, expande la superficie útil de las viviendas entre un 11 y un 22%, según las tipologías.
Concepto Construtivo y Material
El proyecto parte de una decisión constructiva clave: reducir la huella de carbono asociada a la edificación mediante un sistema estructural prefabricado de madera contralaminada (CLT). Esta elección no responde únicamente a criterios técnicos, sino que constituye una idea central del proyecto, articulando sostenibilidad, eficiencia y calidad arquitectónica. El edificio se concibe como una infraestructura ligera y precisa, capaz de construirse con rapidez, minimizar residuos y fomentar un entorno saludable y transformable. A partir de esta premisa, el conjunto se organiza como una composición tectónica dual: una base permeable, térmicamente inerte y anclada al terreno, sobre la que se eleva una estructura prefabricada de madera, ligera, seca y modulada. Esta dualidad no solo optimiza los procesos de ejecución, sino que expresa arquitectónicamente la relación entre el edificio, el suelo y el paisaje urbano.
A partir de este enfoque, el proyecto despliega tres estrategias constructivas fundamentales que articulan su lógica técnica, energética y espacial: la cimentación como base permeable y estructural del conjunto, la estructura portante de CLT como sistema prefabricado, sostenible y eficiente, y una envolvente térmica altamente eficiente, diseñada para garantizar confort y minimizar el consumo energético.
La cimentación se resuelve mediante un sistema puntual de zapatas y muros de contención de hormigón armado. Con el objetivo de reducir el impacto ambiental del contacto con el suelo, se opta por elevar la planta baja respecto a la rasante, lo que no solo minimiza el volumen de excavación, sino que permite la ventilación natural del aparcamiento, eliminando la necesidad de sistemas mecánicos. Esta estrategia se traduce aquí en la ejecución de una losa de hormigón armado, cuyas vigas de gran canto incorporan espacios-colchón de ventilación, funcionando como diafragma térmico, base portante e infraestructura de servicios del edificio.
La estructura del edificio se resuelve mediante un sistema de muros y forjados de madera contralaminada (CLT), que combina ligereza, precisión y sostenibilidad. Las tipologías habitacionales se organizan a partir de una unidad base de 3,40 x 7,10 metros, delimitada por muros estructurales de CLT repetidos a lo largo del conjunto. Este esquema modular garantiza una gran economía espacial, simplifica el montaje y permite una ejecución rápida, limpia y seca, reduciendo tiempos de obra y emisiones asociadas. El sistema estructural se basa en la repetición de cinco tipos de muros portantes, todos con la misma dimensión (11,00 x 2,90 metros), cuya única variación es el tipo de hueco que incorporan: muros ciegos, con puerta, con puerta-ventana o con paso doble. Esta simplificación permite una ejecución más precisa, una reducción de errores en obra y una mayor trazabilidad en la fabricación. Además, facilita el transporte —solo se requieren 26 camiones para todo el conjunto— y reduce los tiempos de montaje en obra.
La envolvente térmica del edificio se resuelve mediante un sistema industrializado en seco, que permite alcanzar altas prestaciones constructivas y térmicas con un espesor reducido. Esta decisión técnica optimiza el volumen construido y mejora la eficiencia del sistema estructural, sin comprometer el confort interior ni la durabilidad. El espesor total de la fachada es de 25 cm, incluyendo aislamiento térmico continuo por el exterior y trasdosado autoportante por el interior. Como acabado exterior se emplea una chapa minionda microperforada lacada en su color natural, que aporta una imagen homogénea, contemporánea y luminosa, al tiempo que reduce el calentamiento superficial de la envolvente. Un guiño al pasado reciente del ámbito y al uso terciario de las parcelas colindantes con las que el edificio ha de convivir un tiempo. Memoria del futuro presente. En cubierta se proyecta un sistema de cubierta plana invertida, con un paquete de aislamiento de 12 cm y acabado vegetal. Esta solución refuerza el comportamiento térmico del edificio, mejora la inercia de la envolvente superior y permite superficies ajardinadas de bajo mantenimiento, que actúan como reguladores climáticos, retenedores de agua de lluvia y posibles espacios de uso comunitario.
Todos los sistemas constructivos empleados han sido concebidos como parte de una misma lógica proyectual. Una lógica que prioriza la sostenibilidad material, la eficiencia energética y la durabilidad en el tiempo, sin renunciar a la calidad espacial ni a la expresividad arquitectónica.
